Tassazione immobili locati a Dubai

TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI LOCATI ALL’ESTERO

IL CASO DI DUBAI

di Zeno Brusa

 

Sono molti i residenti in Italia ad aver investito in immobili a Dubai e accade spesso che questi immobili siano dati in locazione.

Vediamo, in questo breve contributo, come vengono trattati fiscalmente in Italia gli immobili locati all’estero.

Prima di tutto va precisato che i redditi generati da persone fisiche negli Emirati Arabi Uniti non sono generalmente assoggettati a tassazione, quindi l’eventuale immobile acquistato da un soggetto italiano a Dubai e concesso in locazione non sconta alcuna imposizione in quel paese (salvo che si tratti di attività di impresa).

Se però la persona fisica è fiscalmente residente in Italia, i canoni di locazione scontano imposizione nel nostro paese qualificandosi come redditi diversi.

Per gli immobili locati, l’art. 70 co. 2 del TUIR e le istruzioni al modello REDDITI prevedono che:

• se il reddito da locazione è soggetto a imposizione sui redditi nello Stato estero, occorre indicare nella dichiarazione italiana l’ammontare dichiarato nello Stato ove è situato l’immobile; in questo caso spetta il credito per le imposte estere, e non la deduzione forfetaria del 15%;
• se, invece, lo Stato estero non prevede l’imposizione diretta sui canoni di locazione, concorre alla formazione del reddito italiano il canone ridotto del 15%, senza poter fruire del credito per le imposte estere (in quanto ivi non dovute).

L’art. 6 del modello OCSE contro le doppie imposizioni, nella circostanza che gli immobili siano soggetti ad imposizione nello Stato in cui sono situati non esclude che il loro reddito concorra comunque a formare il reddito complessivo imponibile in Italia.

Quando la Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra lo Stato estero e l’Italia prevede che “i redditi che un residente di uno Stato contraente ritrae da beni immobili situati nell’altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato”, non si esclude la potestà impositiva (concorrente) dello Stato di residenza del percettore dei medesimi, quindi l’Italia.

Sul punto, il commentario al modello OCSE precisa che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato contraente lo avrebbe precisato espressamente attraverso l’utilizzo della parola “solo” (imponibili solo in detto altro Stato).

L’immobile locato a Dubai non genererà alcun reddito imponibile nello stato estero, tuttavia se il possessore di detto immobile è fiscalmente residente in Italia, il reddito dovrà essere dichiarato nel quadro RL del modello redditi e sarà assoggettato ad imposizione nel nostro paese.

Nel caso in oggetto, il soggetto italiano non avrà a disposizione alcun credito d’imposta estero da scomputare dall’imposta italiana.

E’ importante sottolineare che gli EAU rientrano nella cosiddetta black-list di cui al DM del 04/05/1999 per cui, in caso di accertamento, è in capo alla persona fisica italiana l’onere di dimostrare all’Agenzia delle Entrate che si è effettivamente trasferita in quel paese ai fini fiscali e che quindi i redditi generati a Dubai non devono essere assoggettati a tassazione in Italia.

La persona fisica residente in Italia che possiede immobili all’estero è inoltre tenuta alla compilazione del quadro RW della dichiarazione dei redditi sia ai fini del monitoraggio fiscale, sia per quanto riguarda la liquidazione dell’IVIE, l’imposta sugli immobili detenuti all’estero, la cui aliquota, a partire dal 2024, è aumentata all’1,06%, contro lo 0,76% precedente.

L’art. 5 co. 2 del DL 167/90 stabilisce che per le violazioni in materia di quadro RW è irrogata una sanzione dal 3% al 15% dell’importo non dichiarato. Nel caso in cui le attività estere di natura finanziaria o gli investimenti siano detenuti in paradisi fiscali, come gli Emirati Arabi Uniti, la sanzione è raddoppiata, e diviene dal 6% al 30% degli importi non dichiarati (quindi del valore dell’immobile).

Inoltre, ai sensi dell’art. 12 del DL 78/2009 gli investimenti detenuti negli Stati o territori a fiscalità privilegiata, quali gli EAU, in violazione della normativa in tema di monitoraggio fiscale si presumono costituiti, salvo la possibilità per il contribuente di fornire prova contraria, mediante redditi sottratti a tassazione ed anche in questo caso le sanzioni sono raddoppiate.

Quindi, le sanzioni sono:

• se si tratta di dichiarazione infedele dal 180% al 360% delle imposte;
• se si tratta di dichiarazione omessa dal 240% al 480% delle imposte con minimo di 500,00 euro.

Per una corretta gestione fiscale dei propri investimenti esteri dall’Italia, è quindi importante avere una conoscenza degli obblighi dichiarativi e dei rischi che si corrono in caso di mancata dichiarazione.